一、土地租赁合同期限不得超过多少年
土地租赁合同期限不得超过二十年。当事人每次签订的土地租赁合同所约定租赁期限不得超过20年，租赁期间届满，当事人续订土地租赁合同的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年，超过20年部分的租赁期限无效。
《中华人民共和国民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
二、土地租赁合同注意事项有哪些
1.主体资格，审查产权证上记载的权利人与土地出租人是否一致;
2.租赁期限，注明租赁起止日期和租赁年限，注意最长不能超过二十年，超过部分无效，
3.土地信息，列明租赁土地的名称、位置、面积、质量等级;
4.土地性质，如果是良田保护地是不能盖厂房的;
5.对改建、扩建地上建筑物或其他附属物所有权的约定，
6.是否可以转租的约定;
7.违约责任及纠纷处理方式。
三、处理土地使用权租赁合同纠纷案件应遵循的基本原则
1.有利于土地使用权有偿使用的原则。
2.依法保护合同的原则。在处理这类案件时，应当尊重合同双方当事人的意思表示，只要双方当事人的约定不违反法律、政策，不损害国家利益、社会公共利益和他人利益，就应维护合同的法律效力。一方当事人以法律没有规定为由，否认合同的效力，不应予以支持。
3.公平保护当事人合法权益的原则。土地使用权租赁纠纷案件中的当事人，不论是自然人还是法人，是本地人还是外地人，是中国人还是外国人，其主体资格和法律地位都是平等的，在土地使用权租赁中的合法权益都应当公平地依法予以保护。一方利用经济优势，进行不正当竞争，转嫁经营风险的行为应不予保护。