买房合同霸王条款的处理方式一般是购房人可以主张合同无效。因为霸王条款属于违反法律，行政法规的强制性规定的合约条款，是属于导致该条款无效的情形。买房合同霸王条款一般具有对虚假宣传不担责，违约金、定金两者如何取舍由开发商规定等特点。
一、买房合同霸王条款怎么办
买房合同中的霸王条款的处理方式可以主张合同无效。如果该条款系合同一方单方拟定，并存在免除对方责任，排除或加重对方责任的情形，该条款无效不影响合同其它条款的前提下，条款无效；若影响其它条款效力，可能导致合同无效。
有显失公平的情形，有下列情形之一的，合同无效：
1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
2.恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
3.以合法形式掩盖非法目的；
4.损害社会公共利益；
5.违反法律、行政法规的强制性规定。
二、买房合同霸王条款的特点
买房合同里的霸王条款，一般具有以下特点：
1.对虚假宣传不担责。如某某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定，甲方（开发商）在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力。
2.违约金、定金两者如何取舍由开发商规定。
3.利用格式条款强制转嫁。
三、买房合同遇到霸王条款可否要求退还定金
买房合同遇到霸王条款可以要求退还定金。因为有霸王条款此合约属于可撤销合同，违背了合同法中的公平原则，可以退定金。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。